IPO发行人房产主要是租赁的关注哪些问题？
2023-05-31 11:23:45 投行小兵
作者：投行小兵
(资料图片仅供参考)
（一）几个层次
关于公司生产经营所需房产为租赁的情形，可能需要区分几个层次去认识：
1.某些轻资产运营行业本身就是不需要自有房产的，这些企业租赁房产进行经营符合行业基本规律，如软件企业。
2.如果行业主要企业是自有房产而发行人是租赁，那么关注租赁房产比例有多大，如果比例不是很高且不是公司主要的经营场所一般情况下问题也不大。
3.如果企业租赁房产的比例很大，那么需要关注这个租赁房产是否存在瑕疵（比如前面提到的违规建筑）、租赁协议是否长期有效（比如涵盖产权的一大部分时间）、是否约定了明确的违约条款（如果出租方违约需要支付赔偿）、设备搬迁是否会便捷（如果周期很长必然影响生产）、设备搬迁是否会造成重大损失以及是否有保证措施（某些设备只要安装之后就不能动了，一动就废了。）如果上述问题能够得到一个合理的解释并充分披露风险，那么这个问题应该也不会构成上市障碍。
（二）租赁控股股东、实际控制人房产
需要明确的是，从IPO审核标准和规则的要求来说，在注册制审核要求下，发行人租赁控股股东、实际控制人以及关联方的房产作为经营场所，或者控股股东将部分商标专利授权发行人使用，只要金额和比重控制在一定范围内，对于发行人的生产经营不构成重大不利影响，发行人对于上述资产不存在重大依赖，那么一般不构成IPO审核的障碍。而在以前的审核标准中，对于租赁控股股东的资产或者专利授权，基本上都是不允许的。
根据《首发业务若干问题解答》，如果发行人租赁控股股东、实际控制人房产，需关注并核查以下方面：相关资产的具体用途、对发行人的重要程度、未投入发行人的原因、租赁费用的公允性、是否能确保发行人长期使用、今后的处置方案等，并就该等情况是否对发行人资产完整性和独立性构成重大不利影响发表明确意见。如生产型企业的发行人，其生产经营所必需的主要厂房、机器设备等固定资产系向控股股东、实际控制人租赁使用，应当重点关注、充分核查论证并发表意见。
关于这部分内容，在关联交易部分有更加详细的论述。
（三）租赁价格问题
如果发行人主要的经营场所是通过租赁得来，那么租金问题就可能会是发行人很重要的生产成本，少则几百万多则可能上千万，那么租金价格就会成为一个重点关注的问题。
一般情况下，企业通过租赁房产要付出的成本显然要比自己建造房产分摊下来的成本要高一些，不然就不符合基本商业逻辑，如果租赁价格不满足这个逻辑那么就可能存在问题，甚至是业绩调整的问题。对于租赁价格的对比，这个应该并不难操作，租赁价格可以通过房屋租赁中介取得，也可以通过当地的房屋管理部门取得相关数据。
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